Недвижимость Таиланда
8 800 551-10-30 (регионы РФ)
+7 495 133 90 59
+66600035034 (Таиланд)

Недвижимость в Паттайе - мнение эксперта

С одной стороны, всемирная сеть (интернет) - бесценное хранилище информации, различных мнений и оценок по любому вопросу. С другой стороны - там можно найти диаметрально противоположные оценки любого события или явления.

Добрый день, Вы в Паттайе уже более семи лет и, наверное, имеете моральное право провести временной анализ рынка недвижимости города и сделать некоторые выводы.

День добрый! Есть люди, которые на этом рынке по 10-12 лет, но с удовольствием готов поделиться своим видением ситуации.

Первый вопрос очевиден: чем минувший сезон отличается от предыдущего?

С одной стороны ответ прост: количеством квартир, купленных русскоязычными покупателями. Русский рынок сейчас — самый быстрорастущий.

с другой стороны !

С другой стороны, все не так просто. На рынке недвижимости Паттайи произошли серьезные изменения, которые могут оказать существенное влияние на инвестиционную привлекательность города в ближайшие 5-10 лет.

Объясните, что Вы имеете в виду?

Примерно в 2006-2008 годах в Паттайе появилось сразу несколько компаний-застройщиков с иностранным капиталом, изменивших сложившиеся представления о кондоминиумах в городе. В отличие от местных тайских компаний, а других в маленьком курортном местечке просто не было, они стали строить более компактное и функциональное жилье, ориентированное не на местных зажиточных граждан, а на иностранцев.

Бурное развитие Паттайи как международного курорта, постоянно улучшающаяся инфраструктура и даже кризис 2008 года, показавший всю недоо-цененность недвижимости на берегу Сиамского залива, привели к тому, что в городе реально начался строительный бум. Множество иностранцев со всего света просто кинулись в Паттайю, где за несколько десятков тысяч долларов можно было купить «кусочек рая». Тут же многие заговорили о «тайском мыльном пузыре» в недвижимости, как это было в свое время в Европе или Арабских Эмиратах. Появились опасения, что, когда пузырь лопнет, цены рухнут.

И что же произошло в прошедшем сезоне?

Поскольку Паттайя превратилась из маленького курорта в большой город с все возрастающим потоком туристов, еще прошлым летом стало понятно, что сюда пришли крупные тайские строительные компании. Сейчас в пик туристического сезона в Паттайю приезжает до 200 тысяч сезонных рабочих со всего Таиланда и близлежащих стран — и всем нужно где-то жить. В результате произошло достаточно очевидное расслоение рынка: появились проекты, рассчитанные в основном на иностранцев, и проекты, рассчитанные исключительно или в основном на тайцев.

А в чем их принципиальное отличие?

Вряд ли среднестатистический русский покупатель приобретет квартиру в 20 кв. м без балкона, нормальной кухни, с самой дешевой сантехникой и потолком в 2,10м в 5км от моря, где практически нет общественного транспорта — пусть и весьма недорого. С другой стороны, небогатый таец вряд ли будет переплачивать 30-50% стоимости квартиры за вид на море, близость к пляжу или мраморную плитку на полу. А крупное осеннее наводнение в Таиланде привело к тому, что количество покупок жилья гражданами Таиланда в Паттайе, которую бедствие не коснулось, возросло в разы.

Вы не поверите, но в декабре 2011 года наша компания продала больше всего квартир именно гражданам королевства, а не русским, англичанам или кому бы то ни было! А с учетом того, что количество приезжающих в Таиланд год от года растет, вопрос о «лопнувшем мыльном пузыре в недвижимости Паттайи» можно снять еще как минимум лет на 5-7. В пик сезона на протяжении как минимум последних 5-7 лет снять в аренду приличное жилье прямо «с трапа самолета» практически нереально. И это при том, что в городе постоянно строятся новые отели и гостевые дома любой степени комфортности, а количество новых проектов кондоминиумов приближается к сотне.

То есть Вы все воспринимаете исключительно в розовых тонах?

Ну, давайте не будем утрировать. При покупке любой недвижимости,Тайланда а уж тем более в чужой стране, нужно включать мозги. Даже на самом растущем и перспективном рынке можно «попасть на деньги» так, что мало не покажется. Человеку, который приезжает в Паттайю на отдых на пару недель, просто невозможно правильно сориентироваться самому. Ну, а вывод напрашивается сам собой — нужно идти в агентство недвижимости за консультацией, чтобы разобраться в огромном рынке.

А без риелтора — никуда?

Понимаете, чтобы изменить менталитет бывшего советского человека, нужно, наверное, два-три поколения. Нашим постоянно кажется, что их обязательно должны обмануть или «кинуть». Страстное желание «сэкономить 3 копейки» часто перевешивает здравый смысл, и «наши» (как самые умные) пытаются купить напрямую без агента. Я могу привести массу примеров, когда вот такие самостоятельные покупки оканчивались весьма плачевно — всегда очень неприятно признать, что ты переплатил втридорога или купил пусть и дешево, но то, что потом никому невозможно продать.

А как изменились предпочтения русскоязычных покупателей недвижимости в прошедшем сезоне?

Сказать, что предпочтения сильно изменились в прошедшем сезоне, наверное, нельзя. Но вот если проследить тенденцию за последних лет пять, то да — безусловно, изменились. Все больше жилья покупается в самом низком ценовом диапазоне (до 2 млн батов). Еще, для большинства покупателей сейчас близость к морю не является определяющим фактором.

А почему это так?

Причин, на мой взгляд, три. Первая — только по официальной статистике в 2009 только россиян в Таиланд приехало 380 тыс. человек, в 2010 — уже более 600 тыс., а в 2011 уже более 1,1 миллиона. Соответственно, увеличилось количество не слишком богатых туристов. Вторая — это связано с тем, что сами застройщики чутко отреагировали на это: проекты стали строить достаточно хорошие и комфортабельные проекты дальше от моря — там земля дешевле, соответственно и цены там значительно ниже.

Ну, и третья причина — 80% покупателей приобретают не готовое жилье, которого довольно много у моря, а новостройки. Это дешевле и удобнее — беспроцентная рассрочка на 2-3 года и первоначальный взнос в размере всего 200-300 тысяч рублей делают такую покупку удобной и финансово не слишком обременительной. Кроме того, вторичку на русском рынке продают, может быть, 6-8 компаний, не больше — для этого нужны и опыт, и квалификация.Очень выгодны инвестиции в недвижимость Паттайи.

Расскажите о ценах на квартиры? Они растут, падают или остаются на прежнем уровне?

Что бы кто ни говорил, но цены на недвижимость в Паттайе медленно, но неуклонно растут, земля же за последние несколько лет подорожала чуть ли не в два раза — но это вообще отдельная тема.

А как же цифры? 7-8 лет назад цены в новостройках начинались от полутора миллионов, 4 года назад уже от миллиона, а сейчас уже от 799 тысяч батов! Где же подорожание?

Многие забывают, что определяющим показателем стоимости квартиры является цена за квадратный метр. Действительно, 8 лет назад студия 48 кв. м, например, в новостройке «Вью-Талей 3» стоила от полтора миллионов, но это за квартиру на первой линии с видом на море — сейчас их цена от 3-х миллионов! В 2008 году рынок взорвал «Парк-Лейн», когда полностью меблированная квартира 36 кв. м стоила от 1 миллиона батов, а в прошлом сезоне хитом продаж были проекты «Лагуна-1» и «Лагуна-2», где цена студии 25 кв. м начиналась от 799 тысяч батов. Если сравнить минимальную цену «Парк-Лейна» и «Лагуны», то получается 28 тыс. батов за метр и 32 тыс. батов за метр — рост за четыре года очевиден.

Расскажите о своих коллегах-агентах? Есть ли какие-то тенденции на рынке риелторских услуг?

Прежде всего, прошедший сезон отчетливо показал, что попытки англоязычных агентств массово привлечь русских покупателей так и не увенчались успехом, несмотря на массовый набор русскоговорящих менеджеров. Структура покупок, например, европейцев и россиян значительно отличается. Кроме того, высокая конкуренция на рынке — а количество всех агентств в Паттайе уже порядка двухсот — требует серьезных рекламных бюджетов.

Англоязычные агентства ориентируются на свои масс-медиа,а русскоговорящие компании — на русские СМИ, коих в Паттайе просто запредельно много, поэтому большую часть продаж нашим соотечественникам делают именно они.

То есть русские, как правило, покупают все же у русских?

Я бы сказал — у русскоязычных агентов. Кроме того, прошедший сезон показал, что больше всего все же продают универсальные компании.

Это в каком смысле?

Это компании, работающие и на рынке новостроек, и на вторичке, и с коммерческой недвижимостью и землей, то есть они могут предложить клиенту полный спектр услуг. Компании, ориентированные исключительно на новостройки, особенно если это всего 1-2 застройщика, не имеют реальных перспектив. Как это ни удивительно, но на русском рынке таких агентств как минимум половина.

И ни один застройщик, у которого по настоящему хороший проект, не даст клиенту скидку на величину комиссии продавца, так как это отпугнет агентов.

Что еще показал прошедший сезон?

Прошедший сезон еще раз подтвердил всю важность оказания услуг в интернете. Мы живем в XXI веке, и все больше людей покупают жилье дистанционно, не приезжая для заключения сделки по недвижимости Тайланда, очень многие находят агентов для покупки жилья во всемирной сети. Например, в нашей компании продажи интернет-клиентам достигли почти 70%, причем около половины таких клиентов покупали новостройки дистанционно. Сейчас хороший веб сайт — это на 80% залог успешной работы компании.

Купить недвижимость Тайланда 

Контакты

Наверх